פינוי בינוי
המדריך המלא 2023
נפרדים מהעבר, מרוויחים עתיד חדש
עם כמה שאתם אוהבים את הבית הישן והטוב, קשה להתעלם מהעובדה שהוא...ישן. במיוחד כשיותר ויותר בני משפחה וחברים כבר גרים בדירות חדשות ומודרניות. זה לא מפריע רק לכם, גם העירייה תמיד שואפת לחדש ולרענן את פניה, ולהחליף את המבנים הוותיקים בבניינים חדשים. מתוך הצורך הזה נולד הרעיון של פינוי בינוי, והוא פשוט כמו השם שלו (או לפחות נשמע כזה) - מפנים את הדיירים לדיור חלופי, הורסים את המבנים הישנים ובונים במקומם בניינים חדשים ומתקדמים, עם יותר קומות ויותר דירות.
לתהליך פינוי בינוי שהולך יד ביד עם מגמת ההתחדשות העירונית, יש חשיבות ותועלת גדולה עבור כולם: הדיירים מקבלים איכות חיים חדשה, בדירה ובבניין חדשים שערכם עולה, ונשארים בסביבתם הטבעית, היזמים מרוויחים ממכירת הדירות החדשות ואילו העיר נהנית משדרוג פני המרחב, כשהבניינים המודרניים והמטופחים מחליפים את אלו הישנים.
מדובר בפרויקט אשר יכול לטמון בחובו יתרונות רבים עבור כל הנוגעים בדבר. מדובר בתהליך ארוך ומורכב שדורש סבלנות והכנה מראש, וכדי שתוכלו להפיק ממנו את המירב וליהנות מהתוצאה – הנה מדריך שיעזור לכם לצאת לדרך. רגע לפני שנוקטים בצעדים על מנת להוציא את הפרויקט אל הפועל, חשוב לקרוא בעיון מדריך זה אשר יוכל לסייע במטרה.
היכרות עם המסלולים השונים
יש 2 מסלולים עיקריים בתחום שחשוב להכיר: המסלול הראשון הוא מסלול הרשויות, במסלול זה הפרויקט יקודם ויצא אל הפועל ביוזמה של הרשות המקומית שהמבנה נמצא בשטחה ושל משרד השיכון והבינוי.
המסלול השני הוא מסלול מיסוי, אשר מקודם על ידי יזמים עצמאיים. כמובן, שעל מנת שהפרויקט אכן יקבל את האישורים המתאימים ויוכל לצאת אל הפועל, הוא חייב לעמוד בדרישות שונות.
אז מה התועלת ליזמים ודיירים?
פרויקט פינוי בינוי מקנה לכל השותפים בו יתרונות רבים, כאשר מי שמרוויח בעיקר מהפרויקט הם הדיירים, או ליתר דיוק בעלי הדירות באותו בניין.
בתור התחלה הם משיגים דירה גדולה יותר, חדשה ומרשימה, שכתוצאה מהתהליך הערך שלה יעלה בהשוואה לערך הדירה הקודמת.
כמו כן הדירה תהיה יותר מחוזקת ובטיחותית למגורים, גם בעקבות בניית ממ"ד כתוספת לדירה.
גם היזמים מפיקים תועלת רבה מהתהליך כגון העובדה שאין צורך לשלם על הקרקע וכמובן, האופציה שלהם לבנות 2 יחידות דיור בבניין החדש על כל יחידת דיור בבניין הישן.
כאמור זו רשימה חלקית בלבד של היתרונות אשר ניתן להפיק מפרויקט זה.
מה שמגיע מגיע
בפרויקטים של פינוי בינוי יש שני סוגי דיירים: דיירי תמורה, שגרים בבניין הישן ויתפנו ממנו לצורך המהלך (אלה אתם), ודיירים חדשים, שירכשו מהיזם את אחת הדירות שיתווספו. החוק מגדיר באופן מפורט למה בדיוק זכאים דיירי תמורה, למשל: שטח דירה גדול יותר מהדירה הקודמת, חדר נוסף, ממ"ד, מרפסת, חניה אישית ועוד. מעבר לכך, היזם מחויב לממן את הוצאות הדיירים שנגזרות מביצוע התהליך, כמו דיור חלופי והמעבר אליו וממנו. חשוב מאוד לערוך מחקר ברשת ולהבין בדיוק מה מגיע לכם על פי חוק. מעבר למה שהיזם מחויב לתת לכם, ייתכן מאוד שיהיו הבדלים בין הצעות של יזמים שונים – אל תתביישו להתמקח, להשוות ולהתלבט כדי לקבל את התמורה הטובה ביותר.
כדיירי תמורה, אתם נהנים במיוחד מפירות תהליך פינוי בינוי. הוא לא דורש שום הוצאה כספית מצידכם, רק סבלנות ושיתוף פעולה, ובסופו אתם חוזרים לבית חדש, גדול, מודרני ומפנק. מעבר לשדרוג באיכות החיים, ביצוע פינוי בינוי הוא גם קפיצת מדרגה כלכלית – ערך הדירה שלכם עלה, ואתם יכולים למכור אותה בסכום גבוה יותר. אם זו התוכנית שלכם, אנו ממליצים להיעזר בשמאי נדל"ן או איש מקצוע רלוונטי אחר, כדי לקבל הערכת שווי מדויקת לנכס המשודרג שלכם.
גם פרויקט גדול מתחיל בצעד קטן
אז איך יוצאים לדרך? המשימה הראשונה היא שלכם, הדיירים – עליכם להגיע להחלטה משותפת על ביצוע הפרויקט. לאחר מכן, יגיע שלב מינוי הנציגות ועורך הדין – אלה יהיו הנציגים שלכם מול היזם. בשלב הזה תצטרכו גם לגייס את הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט, כלומר להחתים 66% מהדיירים על הסכמה למהלך. מכאן תעברו לשלב בחירת היזם, במהלכו תקבלו הצעות מחברות שונות ותתרשמו מהתוכניות שיוצעו לכם. חשוב לבצע סקר שוק רחב ולבחון גם את התוכנית המוצעת וגם את החברה היזמית – בדקו פרויקטים קודמים של החברה, קראו ביקורות, שוחחו עם לקוחות קודמים ואספו כמה שיותר מידע. אתם צריכים להיות מרוצים מכל החבילה, ולבחור ביזם שמקנה לכם תחושת ביטחון. למדריך המלא שלנו בנושא בחירת יזם, לחצו כאן.
לאחר בחירת היזם וחתימת ההסכם, הוא ייקח את המושכות ויתחיל לקדם את התהליך: מתכנון התב"ע והגשת הבקשה להיתר, דרך ביצוע העבודות בשטח ועד להשלמת הבנייה, קבלת טופס 4 ומסירת הדירות החדשות. היזם אמור לעדכן אתכם באופן שוטף על התקדמות התהליך, ואם זה לא קורה – אל תתביישו לשאול ולברר. זה הבית שלכם. זכרו שחלקו של היזם לא מסתיים במסירת הדירות, ועליו לבצע בדק מקיף ולתת לכם אחריות.
הוצאת הפרויקט אל הפועל
החלק החשוב ביותר במדריך הוא הוצאת הפרויקט אל הפועל. הליך זה מתבסס על מספר שלבים שונים, כאשר בשלב הראשון יש לשלוח הודעות לתושבי השכונה. בשלבים הבאים יש להחתים את כל הדיירים וכמובן, בשלבים הבאים המושכות עוברות אל היזמים אשר נוקטים בכל הפעולות הנדרשות לצורך המטרה.
אפריקה התחדשות עירונית – מומחים בפינוי בינוי
כדי שהתהליך יבוצע באופן מושלם ובדיוק כמו שחלמתם – אתם צריכים חברה יזמית שזו ההתמחות שלה, שיש לה את הניסיון והיכולת המקצועית לבנות לכם בית לשנים ארוכות, ושמאחוריה עומדת קבוצת הנדל"ן הגדולה והחזקה בישראל. "אפריקה התחדשות עירונית", מבית "אפריקה ישראל מגורים", ביצעה תהליכי פינוי בינוי מוצלחים בכל רחבי הארץ, וגאה בעשרות הפרויקטים שלה ובאלפי המשפחות המרוצות שמאכלסות אותם. החברה נמצאת בעשייה מתמדת ומובילה את ענף הפינוי בינוי בישראל, עם פרויקטים רבים שנבנים כיום ועוד פרויקטים שיקומו בשנים הקרובות, כשלכל אורך הדרך היא מקפידה על סטנדרטים גבוהים של מקצוענות, אמינות ושירות. חולמים לבצע שדרוג לבניין שלכם? אנחנו הכתובת. צרו איתנו קשר ויחד נבנה לכם בית חדש.
אם אתם מעוניינים בפרטים נוספים לגבי התהליך, על שלביו השונים, מוזמנים ליצור קשר עם חברת אפריקה התחדשות עירונית מבית אפריקה ישראל מגורים, שהינה חברה יזמית מבין המובילות בהוצאה אל הפועל של פרויקטים מעולם ההתחדשות העירונית.